browser icon
You are using an insecure version of your web browser. Please update your browser!
Using an outdated browser makes your computer unsafe. For a safer, faster, more enjoyable user experience, please update your browser today or try a newer browser.

Pengusahaan Lahan

Posted by on February 27, 2012

Pengertian pengusahaan lahan secara umum dapat dinyatakan sebagai segala usaha yang dilakukan untuk mendapatkan nilai ekonomis dari lahan oleh pihak-pihak yang berkepentingan. Ditinjau dari pengertiannya, pihak yang terlibat di dalam pengusahaan lahan dapat berasal dari pemerintah, masyarakat, maupun individu atau sektor swasta. Alasan diadakannya pengusahaan lahan bermacam macam diantaranya :

  • memperoleh pendapatan atas lahan
  • menata kembali daerah perkotaan
  • meningkatkan penampilan fisik dari lahan
  • meningkatkan nilai lahan
  • menertibkan dan pendayagunaan tanah terlantar
  • mencegah tercabutnya hak atas lahan akibat tidak diusahakan

Pengertian

Pengusahaan lahan dapat dinyatakan sebagai segala usaha yang dilakukan untuk mendapatkan nilai ekonomis dari lahan oleh pihak-pihak yang berkepentingan. Ditinjau dari pengertiannya, pihak yang terlibat di dalam pengusahaan lahan dapat berasal dari pemerintah, masyarakat, maupun individu atau sektor swasta.

Alasan diadakannya pengusahaan lahan :

  • memperoleh pendapatan atas lahan
  • menata kembali daerah perkotaan
  • meningkatkan penampilan fisik dari lahan
  • meningkatkan nilai lahan
  • menertibkan dan pendayagunaan tanah terlantar
  • mencegah tercabutnya hak atas lahan akibat tidak diusahakan

Keterkaitan Pengusahaan Lahan dengan Asas-asas Manajemen Lahan

Pengusahaan lahan mempunyai keterkaitan yang erat dengan beberapa asas tersebut diatas, yaitu bundles of rights, police power, dan spending power.

a. Bundles of Rights, hak-hak atas tanah menjadi landasan bagi pelaksanaan pengusahaan lahan. Hak tersebut adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak pengelolaan, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, dan hak-hak lain (hak tanggungan).

b.  Police power, berdasarkan pasal 2 UUPA bahwa pemerintah mempunyai kekuasaan untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan lahan. Sehingga police power menjadi landasan pelaksanaan kegiatan pengusahaan lahan. Penggunaan police power tersebut diharapkan dapat memberikan keuntungan sebesar-besarnya bagi masyarakat umum, melindungi kepentingan umum serta  menjamin tercapainya kesejahteraan masyarakat.

c.  Spending power, berdasarkan kewenangan membelanjakan dana publik, maka pemerintah dapat menggunakannya untuk mengarahkan pembangunan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan, serta dapat mengatasi dampak yang mungkin timbul dari kegiatan pembangunan, melalui kegiatan pengusahaan lahan.  Dengan membelanjakan dana publik untuk kegiatan pengusahaan lahan, maka pemerintah dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi, memperbaiki performa lahan dan ruang publik, dan mengurangi ongkos dari harga lahan yang terlalu tinggi.

Instrumen Pengusahaan Lahan

Terdapat beberapa instrumen dalam kegiatan pengusahaan lahan, yaitu: penjualan lahan, penyewaan lahan (land tenure), bagi hasil, bank lahan dan land sharing.

  1. Penjualan Lahan,   Penjualan lahan merupakan bentuk pengusahaan lahan yang paling sederhana dimana pihak penjual mendapatkan nilai ekonomis dari lahan yang dijualnya. Berdasarkan UUPA, pengertian jual beli tanah adalah pihak penjual menyerahkan tanah dan pembeli membayarnya dan secara otomatis terjadi pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.  Sedangkan dalam pengertian hukum barat, jual beli adalah suatu perjanjian dimana satu pihak mengikatkan dirinya untuk menyerahkan tanah dan pihak lainnya untuk membayar harga-harga yang telah ditentukan. Perjanjian ini tunduk pada KUHP. Pada saat kedua pihak telah mencapai kata sepakat, maka jual beli telah dianggap terjadi walaupun tanah belum diserahkan atau harga belum di.bayar. Tetapi, sekalipun jual beli tersebut telah dianggap terjadi, namun hak atas tanah tersebut belum berpindah kepada pembeli, dan diperlukan suatu perbuatan hukum lain untuk pemindahan hak tersebut. Jadi menurut hukum barat, jual beli tanah terdiri atas 2 bagian yakni perjanjian jual belinya dan penyerahan haknya.
  2. Sewa Lahan (Land Tenure), berdasarkan pasal 44 UUPA, seseorang atau suatu badan mempunyai hak sewa atas tanah apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa tanpa disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.  Ketentuan pemegang hak sewa sesuai pasal 45 UUPA adalah sebagai berikut: WNI, Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan Hukum yang didirikan di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.  Dalam penjelasan pasal 44 dan 45 UUPA, hak sewa merupakan hak pakai dengan sifat khusus yaitu kewajiban penyewa membayar uang sewa kepada pemilik tanah, yang dilakukan satu kali atau pada tiap-tiap waktu baik sebelum maupun sesudah tanah tersebut dipergunakan. Hak sewa hanya dipergunakan untuk bangunan-bangunan, hak sewa untuk pertanian hanya bersifat sementara. Yang perlu diingat adalah negara tidak dapat menyewakan tanah karena negara bukanlah pemilik tanah.
  3. Bagi Hasil, Bentuk lain dari pengusahaan lahan adalah bagi hasil. Menurut UU No. 2 Tahun 1960 pengertian perjanjian bagi hasil adalah perjanjian dengan nama apapun juga yang diadakan antara pemilik pada satu pihak dan seseorang atau badan hukum pada lain pihak yang dalam undang-undang ini disebut penggarap berdasarkan perjanjian mana penggarap diperkenankan oleh pemilik tersebut untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah pemilik dengan pembagian hasilnya antara kedua belah pihak. Di dalam penjelasan UU ini disebutkan bahwa bagi hasil adalah kondisi dimana pemilik lahan karena sesuatu sebab tidak dapat mengerjakan sendiri lahan tersebut tetapi ingin tetap mendapatkan hasilnya sehingga memperkenankan orang lain menyelenggarakan usaha pertanian atas lahan tersebut yang hasilnya dibagi antara mereka berdua menurut imbangan yang ditentukan sebelumnya.   Tujuan bagi hasil menurut UU No. 2 Tahun 1960 ini adalah untuk mendapatkan perimbangan yang baik antara kepentingan pemilik dan penggarap karena yang menjadi tujuan bukanlah mendahulukan kepentingan golongan yang satu daripada yang lain tetapi akan memberi dasar untuk mengadakan pembagian hasil tanah yang adil dan menjamin kedudukan hukum yang layak bagi para penggarap. Adalah bukan maksudnya memberikan perlindungan itu sedemikian rupa sehingga keadaannya menjadi terbalik, yaitu kedudukan penggarap menjadi sangat kuat, tetapi sebaliknya bagi yang berhak atas tanah lalu tidak ada jaminan sama sekali. Dapat dimaklumi bahwa tidaklah selalu penggarap itu ada pada pihak yang lemah. Tidak jarang pemiliknya yang merupakan petani kecil yang memerlukan perlindungan, sedangkan penggarapnya termasuk golongan yang kuat ekonominya.
  4. Land Sharing,  Land sharing merupakan sebuah teknik yang dipergunakan dalam pengusahaan lahan di mana terjadi kesepakatan antara si pemilik lahan dan masyarakat yang menempati lahan tersebut. “Land sharing is an agreement between the illegal occupants of a piece of land and the landowner” (DFID Research Project R6068).  Istilah ini dipergunakan untuk menggambarkan pembangunan dan penggunaan bersama dari lahan yang diduduki oleh sekelompok masyarakat dengan pihak pemilik yang tidak memiliki kemampuan praktis untuk mengusir masyarakat tersebut. Pemilik yang sah akan melakukan pendekatan kepada masyarakat yang telah menempati lahan tersebut untuk mengosongkan sebagian dari lahan tersebut (sekitar 1/3 dari jumlah lahan)   yang diharapkan dapat mendarangkan keuntungan bagi si pemilik lahan. Land sharing ini menyebabkan daerah yang semula hanyalah dijadikan wilayah pemukiman (biasanya dengan lingkungan yang kumuh) dirancang ulang menjadi area penggunaan campuran misalnya menjadi lokasi permukiman dan komersial. (Shlomo Angel dan Thipparat Chirathamkijkul). Sedangkan masyarakat yang tinggal harus membayar sewa untuk rumah yang ditinggali.
  5. Land Banking,  Terdapat beberapa pengertian Bank Lahan antara lain :

Konvensional :

  • Pembebasan lahan di depan (sebelum diperlukan) untuk digunakan oleh pemerintah sendiri di masa datang (untuk proyek-proyek pemerintah
  • Penguasaan publik dengan skala besar atas lahan-lahan yang belum terbangun yang direncanakan untuk penggunaan di masa mendatang (campur tangan pemerintah untuk mempengaruhi penggunaan lahan dan harga lahan

Non-Konvensional :

  • Pengembangan konsep  Land Sharing: yaitu pemilik lahan menyerahkan penggunaan lahannya (hak primer/hak milik tetap) pada suatu  entitas  badan hukum (pemerintah) yang kemudian mengembangkan /memasarkan  lahan tersebut untuk suatu aktivitas produktif diatasnya dengan hak sekunder dan penghasilan yang diperoleh oleh entitas kemudian di bagi  kepada pemilik lahan sebagai deviden /bunga (cooperative land banks)

Kegunaan utama dari bank lahan adalah untuk

  • adanya inventaris dari lahan yang tersedia ketika dibutuhkan
  • menghalangi penggunaan lain dari penguasaan suatu lahan yang paling cocok untuk tujuan yang diharapkan
  • menghemat pengeluaran dengan membeli lahan dengan harga yang lebih murah dibandingkan dengan pembelian di kemudian hari
  • menghasilkan pendapatan dengan memberi harga lahan sesuai pasar dibandingkan biaya aktual tahun sebelumnya
  • mengendalikan pembangunan melalui kepemilikan lahan
  • memungkinkan pelaksanaan proyek yang sesuai jadwal dengan menghindari proses akuisisi yang berlarut-larut

Masalah dan hambatan pelaksanan Bank Lahan adalah sebagai berikut :

  • Program land banking tersebut adalah program yang prematur.
  • Prioritas pemerintah terhadap program bank lahan tidak setinggi program pemerintah yang lain.
  • Reservasi lahan lebih dulu untuk kebutuhan mendatang dapat merugikan nilai serta pemanfaatan lahan yang ada.
  • Kondisi dimana peningkatan rata-rata tahunan dari nilai lahan lebih kecil dari biaya yang dikeluarkan untuk penguasaannya

 

Referensi

Kitay, Michael G.  1985.  Land Acquisition in Developing Countries Policies and Procedures of the Public Sector.  Oelgeschlager, Gunn & Hain.  Boston

One Response to Pengusahaan Lahan

  1. Yuni Kartikasari

    Informasinya sangat membantu. Maaf sebelumnya, itu sumbernya dari satu buku itu saja ya mas? Bisa mungkin memakai footnote atau bodynote kalo mungkin mengutip. soalnya saya lagi membutuhkan referensi untuk materi seputar pengusahaan lahan.Terimakasih

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

CAPTCHA Image

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>